Admin| 13/10/2017

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới biến động giá nhà đất

Tên tác giả: luanhay.vn
 
Dẫn luận: Thị trường bất động sản là nơi lưu giữ một nguồn vốn cực lớn của nền kinh tế, thông thường tổng giá trị bất động sản chiếm khoảng 40% của cải của một quốc gia (Viện Kinh tế Xây dựng, 2012). Bản thân thị trường này lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường khác như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường điện gia dụng, thị trường gỗ nội thất, thị trường vốn... Do đó, sự phát triển nóng lạnh của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề của nền kinh tế. Do những đặc trưng như sự khan hiếm về đất đai, tính không song trùng và sự bất đối xứng thông tin trên thị trường nên bất động sản thường dễ trở thành đối tượng để đầu cơ, và dẫn tới các biến động về giá; vì thế việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới biến động giá bất động sản có ý nghĩa rất lớn.
 
Từ khóa: Giá nhà, giá đất, thị trường bất động sản, bất động sản, biến động giá nhà, biến động thị trường bất động sản, GDP, CPI, Lãi suất, VnIndex, thu nhập, xây dựng

1. Mô hình nghiên cứu
Trên cơ sở tham khảo các nghiên cứu của Subramaniam S. Pillay (2005) và Lê Thanh Ngọc (2014), luanhay.vn đã hình thành mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới biến động giá bất động sản như sau: Housing price index = f( GDP, CPI, RATE, VNINDEX). Trong đó:
- Housing price index : Là chỉ số giá nhà đất để ở theo quý, được thu thập thông qua các báo cáo nghiên cứu và công bố định kỳ của Savil Việt Nam tại địa chỉ http://vn.savills.com.vn/research; với mốc năm quý 1 năm 2009 là 100 điểm
- GDP: Là tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam tính theo đơn vị % và được Tổng cục thống kê Việt Nam công bố hàng quý … Được thu thập tại website http://gso.gov.vn.  Khi GDP thực tế tăng sẽ làm tăng thu nhập của dân chúng và một phần lớn thu nhập tích lũy sẽ được đầu tư vào các tài sản ưa thích, trong đó có bất động sản. Do quá trình tạo lập bất động sản thường kéo dài dẫn đến trong ngắn hạn, độ nhạy của cung bất động sản là rất thấp. Do đó, sự tăng cầu bất động sản thường khiến giá bất  động sản cũng như tiền thuê nhà tăng lên. Kết  quả nghiên cứu của Pillay (2005) cho thấy, tốc độ tăng trưởng GDP có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà ở tại Singapore
- CPI : Là chỉ số giá tiêu dùng cả nước, tính theo % và được Tổng cục thống kê Việt Nam công bố hàng quý … Được thu thập tại website http://gso.gov.vn. Khi chính sách tiền tệ nới lỏng có thể tác động đến cả sản lượng và lạm phát. Lạm phát tăng làm tiền thuê nhà tăng theo. Tiền thuê nhà được xem như chi phí cơ hội của việc sở hữu nhà ở. Do đó, khi tiền thuê nhà tăng, cầu nhà ở có thể tăng theo.
- RATE: Là đại diện cho lãi suất cho vay dài hạn bình quân của thị trường, được tính theo kỳ hạn 1 năm theo tổng hợp và công bố của Ngân hàng nhà nước tại http://sbv.gov.vn.
Lãi suất cho vay có thể đóng một vai trò nhất định đối với sự thay đổi giá bất động sản bởi vì phần lớn những người mua nhà đất đều dựa vào các khoản vay thế  chấp bất động sản. Trong một môi trường có lãi suất thấp, chi phí vay mượn sẽ rẻ hơn. Điều này cho phép các hộ gia đình vay mượn nhiều hơn trong khi thu nhập hiện tại không  đổi. Kết quả là cầu và giá nhà đất để ở đều tăng
Hơn nữa, mối quan hệ giữa lãi suất cho vay và giá nhà không đơn thuần chỉ là sự tác động một chiều từ biến lãi suất tác động đến biến giá nhà. Trong một số trường hợp, sự thay đổi của lãi suất dường như là hệ quả phản ứng của giới cho vay trước những thay đổi của thị trường bất động  sản.
- VNINDEX: Đại diện cho thị trường chứng khoán Việt Nam; được thu thập tai website của Ủy ban chứng khoán nhà nước tại thời điểm cuối mỗi quý.
Có một số cơ sở để  cho rằng, thị trường chứng khoán cũng có thể có ảnh hưởng đến thị trường nhà đất để ở. Nghiên cứu của Bardhan,  Datta, Edelstein, và Lum  (2003) phát hiện thấy,  có sự tác động thuận chiều của thu nhập chứng khoán đến số lượng nhà ở mới được xây dựng tại Singapore. Điều này gợi ý rằng, sự phát triển của thị trường chứng khoán có thể làm tăng sự giàu có của các nhà đầu tư, những người cuối cùng sẽ rút vốn ra và tái đầu tư vào bất động sản. Do đó, ảnh hưởng thu nhập từ thị trường chứng khoán sẽ lan tỏa sang thị trường bất động sản.
2. Khái quát biến động giá nhà đất giai đoạn 2000 - 2014
Giá nhà đất trên toàn quốc đã trải qua hai chu kỳ bùng nổ - suy giảm tương đối rõ nét:
(i) Chu kỳ thứ nhất từ 2000 - 2006, trong đó pha bùng nổ xảy ra vào giai đoạn 2000 - 2003, pha suy giảm và đóng băng xảy ra vào giai đoạn 2004 đến giữa năm 2006.
- Cơn sốt giá nhà đất giai đoạn 2000 - 2003: đây là giai đoạn giá nhà đất tăng trưởng nhảy vọt, trong 4 năm từ đầu năm 2000 đến cuối năm 2003, giá nhà đất bình quân tăng ít nhất là 400%. Giá nhà đất tăng cao phần lớn là do hoạt động đầu cơ. Tuy nhiên, hoạt động đầu cơ chỉ diễn ra phổ biến và trở thành động lực chính thúc đẩy sự tăng giá chóng mặt trên thị trường nhà đất khi có những yếu tố hỗ trợ nhất định.
- Giai đoạn trầm lắng và đóng băng 2004 - 2006: Đây là giai đoạn có nhiều văn bản về luật và dưới luật liên quan đến quản lý nhà đất được ban hành. Chẳng hạn, Luật Xây dựng năm 2004, Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP  ngày 06 tháng 09 năm 2006  hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP  ngày 15 tháng 10 năm 2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Các Luật và Nghị định này đi vào thực tế với những ràng buộc khắt khe về vốn, về năng lực chủ đầu tư,... khiến cho các doanh nghiệp bất động sản rơi vào khó khăn. Đặc biệt, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004  chấm dứt cơ chế phân  lô bán nền và đòi hỏi chủ đầu tư có lộ trình cụ thể, có quy mô lớn và phải có tiềm lực tài chính đủ mạnh (20% đối với hạ tầng khu đô thị), hạn chế mua trả trước mà thực chất là chiếm dụng vốn của các nhà đầu tư tiềm năng đối với các nhà đầu tư phát triển,  với những quy định này, thị trường bất động sản đang phát triển nóng đã bị chặn đứng lại một cách đột ngột.
 (ii) Chu kỳ thứ hai từ giữa năm 2006 – đến năm nghiên cứu 2014, trong đó pha bùng nổ xảy ra vào giai đoạn từ giữa năm 2006 đến đầu năm 2008, pha chạng vạng,  suy giảm và đóng băng xảy ra từ năm 2008 đến nay.
-  Bùng nổ giá nhà đất giai đoạn 2006 - 2008: vào đầu năm 2007, thị trường chứng khoán phát triển rất nóng song đã bộc lộ tính bong bóng và dễ bị tổn thương. Cho đến cuối năm 2007, thị trường này bắt đầu có  những điều chỉnh mạnh và dưới ảnh hưởng của những bất ổn vĩ mô do lạm phát tăng cao, giá chứng khoán nhanh chóng sụt giảm và rơi tự do. Từ đỉnh cao 1170 điểm được xác lập vào tháng 3 - 2007, VN-Index đã tụt xuống gần 900 điểm vào tháng 4 - 2007, sau một giai đoạn chạng vạng, đến tháng 6 - 2008 VN-Index đã lao xuống đáy mới rất sâu khi chỉ còn 366 điểm.
- Giai đoạn chạng vạng, suy giảm và đóng băng: từ cuối năm 2008, môi trường kinh tế vĩ mô gặp nhiều bất ổn. Ở bên ngoài, khủng hoảng thị trường nhà đất và hệ thống tài chính chao đảo tại Mỹ ảnh hưởng đến nhiều nước, trong đó có Việt Nam. Ở bên trong, do chính sách tăng trưởng tín dụng cao những năm trước, nền kinh tế đối mặt với tình trạng lạm phát tăng cao. Để đối phó với lạm phát, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã triển khai nhiều biện pháp thắt chặt tiền tệ khiến lượng vốn tín dụng bơm ra thị trường bất động sản suy giảm.
            Trong thời kỳ từ 2014 tới nay, luanhay.vn chưa tiến hành nghiên cứu chuyên sâu; tuy nhiên giá nhà đất nói riêng và thị trường bất động sản đã có các bước phục hồi ngoạn mục, và chưa cho thấy các dấu hiệu tăng trưởng nóng.
 
 
Xem thêm lý thuyết về: Hướng dẫn hồi quy FEM/REM với Stata, Mô hình hồi quy tuyến tính, FEM và REM,  phân tích Tương quan và Đa cộng tuyến; phương sai sai số thay đổi ; tự tương quan, Hausman test; kiểm định phi tham số, VAR, MDS; EFA, VECM, CFA, SEM, PMG. Xem thêm một số bài nghiên cứu ứng dụng lý thuyết   Tra cứu giá trị thống kê qua bảng tính sẵn giá trị,  hồi quy,  kiểm định, eview, stata, spss
 
Để có thêm thông tin chi tiết liên hệ:Mr.Quân – Luanhay.vn  - 0127 800 1762/  097 9696 222 – hoặc email: luanhay@luanhay.com – luanvanhay@gmail.com  – Add: Tầng 8, tòa nhà Sáng tạo, số 1 Lương Yên, Hai Bà Trưng, Hà Nội